貯金ゼロでも「住宅ローン」で財産を作ることができる！って本当？

住宅を買うか、借りるか。

どちらがいいか悩んでいる人はいませんか？

Mr.ディープは、迷うことなく「買う」ことをオススメします。

さらに、住宅ローンで購入することを強くオススメしています。

戸建であってもマンションであっても、ローンで購入するということは一生に一度の大きな決断とも言えますし、貯金もなくて頭金もない、収入も大したことないのにローンなんて組んで大丈夫か？利息もたくさん払うんでしょう？など不安を抱える方も多く、だとしたら、一生賃貸でもいいんじゃないか、と考える人も少なくないでしょう。

しかし、購入するか、賃貸のままで過ごすかでは、かなり大きな差があります。それも、購入する方がメリットが多いので、Mr.ディープは「住宅ローンで家を購入する」ことを強くオススメしています。

また、さらに、この記事では

「貯金ゼロでも「住宅ローン」を組むことで、財産を作り、増やすことができる」

という夢のような本当の話をご紹介してみたいと思います。

住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅を購入したり、改築したりするために銀行などの金融機関から借りるお金のことです。

貯金などで一括で支払うこともあるでしょうが、数千万円もする戸建住宅やマンションの費用をすべて賄える人は多くはないでしょう。住宅や土地を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、月々の返済をしていくことになります。

住宅ローンは、金融機関からお金を借りるものですから、利息が発生します。借り入れた金額と利息を毎月返済していくことになります。

日本では、住宅を購入した方がたくさんメリットを受けられる

住宅ローンを組んで戸建住宅やマンションを購入するという経験は、人生の中でも1回という方が多いでしょう。ですから、住宅ローンを組むまで、実はいろいろな優遇制度があることを知らなかったという人が多いです。

住宅ローンで戸建住宅やマンションを購入というと、30年以上も借金を抱えるというネガティブな印象があったり、頭金や貯金がないと苦しいというイメージがあったり、自身の年収を考えると今よりも不便な所に住まなくてはならないと思い込んでしまったり、わりと負担に感じる方も少なくないと思います。

しかし、これらはあくまで「イメージ」だと思います。

若い時は、なかなか目の前の便利さや気楽さから、なかなか何千万円もの住宅ローンを組んでまで戸建てやマンションを購入するというイメージはできないかも知れません。しかし、Mr.ディープは若い時だからこそ、住宅ローンを組むべきと考えます。

今では、60歳を超えた人が賃貸でマンションやアパートを借りるのが難しくなっています。高齢になって賃貸を借りれなくなるのは非常にしんどいことだと思います。まず、老後に持ち家があるということはそれだけでも大きなメリットのひとつです。

さらに、住宅ローンを組んで戸建てやマンションを購入することで得られる優遇制度はたくさんあります。これはなかなか教えてくれる人がいません。

住宅ローンを組むときに初めて知るメリットのいくつかをご紹介しましょう。

メリット1：住宅ローン控除の還付金をもらえる

住宅ローンを組むと、購入から一定期間は毎年「住宅ローン控除の還付金」を受け取ることができます。

住宅ローン控除の還付金額は年額でローン残高の1％です。ただし「上限4,000万円」という制限があります。還付金は最大で「4000万円×1％」で40万円。10年間では最大で400万円までとなります。（制度は購入時期や購入物件の内容によって異なります。住宅ローン借り入れの際に確認をしましょう。）

たとえば、毎月のローンの返済額が15万、賃貸の家賃が15万だとします。

• 住宅ローンの場合　15万円×12ヶ月＝180万円-40万円＝140万円
• 家賃の場合　15万円×12ヶ月＝180万円

月々のローンの返済金額と、家賃がほぼ同額の場合、住宅ローンの方がローンの残高によって上記のように毎年キャッシュバックがあるというのも大きなメリットですね。

メリット2：団体信用生命保険に加入できる

そして、住宅ローンを組むと「団体信用生命保険」（通称：団信）に加入するので、生命保険に加入することができます。これはざっくり言うと「住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合、残りのローン残額がゼロになる」という住宅ローン専用の保険です。

大胆なことを言うと、35年ローンを組んで家を購入し、その翌年にご主人が事故などで亡くなってしまった場合、奥様やご家族はその時点で残りの34年間のローンの返済をしなくて良いというものです。ご主人はともかく、ご家族にとってはありがたい制度ですね。

賃貸の場合、当然ですが、ご主人が亡くなっても家賃を免除してくれることはありません。

メリット3：老後の資金問題を助けてくれるリバースモーゲージ

また、老後の資金問題を鑑みた場合、リバースモーゲージを活用できることも賃貸にはない大きな魅力です。リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、そのまま住み続けながら銀行から融資を受けられる仕組みのローン制度です。

ざっくり言うと、持ち家の評価額によってお金をもらえるというものです。自宅に住み続けながら、そのお金は自由に使えます。ただし、死んだら自宅を銀行に返す、というものです。

生命保険を生きているうちに受け取ることできる、という感じに近いかも知れません。これも賃貸にはない魅力だと思います。

さらに、これに加え、今回もっともMr.ディープがお伝えしたい住宅ローンの最大のメリット、「不動産所得の特別控除を利用して、貯金を増やす」ということについてお伝えしたいと思います。

自己資金ゼロで住宅ローンを組むと、貯金ができるって本当？

これはマスコミやネットでもあまり語られないのですが、不動産所得の利益は3,000万円まで非課税なんです。所得はもちろん株でも競馬でも儲かったお金には税金がかかります。しかし、「宝くじ」と「不動産所得3,000万円まで」には税金がかからないのです。

この話を知っている人は少ないのですが、国税庁のホームページでもきちんと説明されています。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

これはどういうことかというと、3,000万円の住宅ローンで家を買って、6,000万円で売ると、利益は3,000万円です。普通は半分くらいを税金として納めなくてはなりませんが、この利益の3,000万円は非課税なんです。もちろん元本も減っているのでそれも自分のものになります。

貯金がゼロでも、大きな金額のお金を貯金できるというわけです。

この制度を使えるのは3年に一度です。さらに確定申告をしないと課税される、などいくつか条件もあるのですが、この制度の魅力は「自己資金がゼロでも、安定した収入があり、住宅ローンを組むことができ、購入時よりも高く売ることができれば」誰でも大きな資金を作ることができる制度です。

この制度を知らない人も多く、利用する人も少ないのです。不動産業界でも知っている人が少ないので、誰からも教わることがない、という人がほとんどだと思います。

また、3年に一度利用できるということですから、極端なことをいうと、3年ごとに住宅ローンを組んで、売ってを繰り返すと、継続して住宅ローン控除を受けることも可能です。

貯金がないから住宅ローンに躊躇している人にとって、むしろ住宅ローンを組まない理由がないと思うほど魅力的ではないでしょうか。ぜひ、活用すべき制度だと思っています。

いずれにせよ、高く売れる物件を購入すること

この「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用するためには、値上がりしそうな物件で住宅ローンを組むことが必要です。

すぐ売れるような住宅を購入するべきです。

同じ5,000万円を買うなら狭くてもいいので、東京であれば、渋谷区、港区、目黒区、世田谷区などの住宅を購入することです。

5,000万円の物件をローンで購入した場合、だいたい月々の返済は20万くらいです。

さて、問題は、どういう物件が値上がりするか、また、どうやって高く売るかといった方法については、Mr.ディープにご相談ください。いくらか手数料をいただきますが、それでも得られる利益や優遇制度はとても魅力的です。メリットの方が大きいですよね。